Art. 1126 codice civile
Ripartizione spese lastrico solare: 1/3 – 2/3
Aggiornato al 4 settembre 2026 — a cura di Federico Caruso.
Non adattare l’esempio di qualcun altro: inserisci le unità coperte dalla verticale del lastrico e i loro millesimi. Il calcolatore applica 1/3 all’uso esclusivo e 2/3 alle unità coperte e produce il prospetto da portare in assemblea.
| Unità coperta | Millesimi | Inclusa |
|---|
Inserisci solo le unità nella proiezione verticale coperta dal lastrico («verticale effettiva»).
Prospetto di riparto
Chi ripartisce la spesa del lastrico di solito sta per far partire i lavori: fatti un’idea dei costi di impermeabilizzazione al mq prima di deliberare in assemblea.
Come funziona l’art. 1126
Il lastrico solare fa da tetto alle unità sottostanti anche quando l’uso è di un solo condomino. Per questo la legge divide la spesa di riparazione o ricostruzione: 1/3 a chi ne ha l’uso esclusivo (per il godimento) e 2/3 ai proprietari delle unità coperte, per millesimi (per la funzione di copertura). Se il lastrico è una parte comune senza uso esclusivo, si torna al riparto millesimale ordinario.
Esempio svolto n. 1: riparto 1/3 – 2/3 con tre unità coperte
Il condominio delibera il rifacimento del lastrico solare, usato in esclusiva dal proprietario dell’attico, per una spesa totale di 9.000 €. Sotto il lastrico ci sono tre unità coperte, con millesimi di 100, 200 e 300: la loro somma è 600 millesimi, ed è questo il denominatore del riparto dei 2/3.
Passo 1 — il terzo dell’uso esclusivo: 9.000 ÷ 3 = 3.000 € a carico del proprietario dell’attico, che ha l’uso esclusivo del lastrico.
Passo 2 — i due terzi delle unità coperte: 9.000 × 2 ÷ 3 = 6.000 € da dividere tra le tre unità in proporzione ai millesimi. Il valore di un millesimo è 6.000 ÷ 600 = 10 €.
Passo 3 — le quote in euro: l’unità da 100 millesimi paga 100 × 10 = 1.000 €, quella da 200 millesimi paga 200 × 10 = 2.000 €, quella da 300 millesimi paga 300 × 10 = 3.000 €.
Verifica finale: 3.000 + 1.000 + 2.000 + 3.000 = 9.000 €, cioè l’intera spesa deliberata. Nessun resto, nessun euro fantasma.
Esempio svolto n. 2: chi ha l’uso esclusivo possiede anche un’unità sottostante
Secondo caso, con numeri diversi: spesa di 12.000 € per un lastrico il cui uso esclusivo spetta al signor Rossi, che è anche proprietario di una delle unità coperte. Le unità coperte sono tre, con millesimi di 180 (Rossi), 420 (Bianchi) e 200 (Verdi): la somma è 800 millesimi, dichiarata qui perché è il denominatore dei 2/3.
Passo 1 — il terzo dell’uso esclusivo: 12.000 ÷ 3 = 4.000 € a carico di Rossi come utilizzatore esclusivo.
Passo 2 — i due terzi delle unità coperte: 12.000 × 2 ÷ 3 = 8.000 € da dividere su 800 millesimi. Il valore di un millesimo è 8.000 ÷ 800 = 10 €.
Passo 3 — le quote in euro: Rossi paga 180 × 10 = 1.800 € come proprietario coperto, Bianchi paga 420 × 10 = 4.200 €, Verdi paga 200 × 10 = 2.000 €.
Totale personale di Rossi: 4.000 + 1.800 = 5.800 €, perché paga a due titoli diversi, come utilizzatore esclusivo e come proprietario coperto. Verifica finale: 5.800 + 4.200 + 2.000 = 12.000 €, l’intera spesa.
Dai millesimi alla quota in euro: il calcolo passo per passo
Questo è l’esempio di calcolo dai millesimi alla quota in euro per il lastrico solare, con i numeri dell’esempio n. 1. La formula è una sola: quota = spesa dei 2/3 × millesimi dell’unità ÷ somma dei millesimi delle unità coperte.
Prendi l’unità da 200 millesimi: la spesa dei 2/3 è 6.000 €, quindi la quota è 6.000 × 200 ÷ 600 = 2.000 €. In alternativa, calcola prima il valore di un millesimo (6.000 ÷ 600 = 10 €) e moltiplicalo per i millesimi dell’unità: 10 × 200 = 2.000 €. Il risultato è lo stesso, e la somma di tutte le quote dei 2/3 è sempre 6.000 €.
Per provare con i tuoi numeri, inserisci le unità coperte e i loro millesimi nel calcolatore in cima alla pagina: il prospetto applica gli stessi passaggi e mostra ogni quota già verificata sul totale.
Domande frequenti
Come si applica la regola del terzo?
1/3 all’utilizzatore esclusivo, 2/3 alle unità coperte in proporzione ai millesimi: è la divisione applicata dal prospetto.
Cosa significa «verticale effettiva»?
I 2/3 gravano solo su chi sta nella proiezione coperta dal lastrico, non su tutto il condominio.
L’esclusivo che possiede anche un’unità coperta paga due volte?
Sì, a titoli diversi: 1/3 come utilizzatore più la quota millesimale sui 2/3. Il calcolatore compone il totale personale.
E per i danni da infiltrazione?
Le Sezioni Unite (Cass. 9449/2016) usano in via analogica lo stesso criterio, salvo responsabilità per difetto di custodia o manutenzione.
Come si passa dai millesimi alla quota in euro nei 2/3?
Si moltiplica la spesa dei 2/3 per i millesimi dell’unità e si divide per la somma dei millesimi delle unità coperte: con 6.000 € di 2/3 e 600 millesimi totali, l’unità da 200 millesimi paga 6.000 × 200 ÷ 600 = 2.000 €.
Come si verifica che il riparto 1/3 – 2/3 torni?
Si sommano il terzo dell’utilizzatore esclusivo e tutte le quote millesimali dei 2/3: il totale deve coincidere con la spesa deliberata, come nell’esempio da 9.000 € dove 3.000 + 1.000 + 2.000 + 3.000 = 9.000 €.