Riparto spese ascensore e scale

Come funziona il criterio dell’art. 1124 c.c.

La riforma del condominio (L. 220/2012) ha riscritto l’articolo 1124 del codice civile parificando espressamente gli ascensori alle scale. Sia per la manutenzione ordinaria sia per la sostituzione di funi, motore, quadro elettrico o cabina preesistente, la spesa complessiva viene divisa in due blocchi uguali: il primo 50% in ragione del valore delle singole unità immobiliari (millesimi di proprietà generale o della scala servita), il secondo 50% esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. La formula applicata a ogni unità è quindi: quota = (spesa ÷ 2) × (millesimi unità ÷ somma millesimi inclusi) + (spesa ÷ 2) × (piano unità ÷ somma coefficienti di piano).

Il razionale della norma bilancia due principi: l’impianto è un bene comune che conserva e valorizza l’intero fabbricato (da qui la metà per valore millesimale, a cui partecipa anche il piano terra), ma subisce un’usura maggiore da parte di chi abita ai piani superiori (da qui la metà legata all’altezza dal suolo).

Esempio numerico svolto passo per passo (con piano terra e più interni allo stesso piano)

Vediamo il caso classico che genera più dubbi in assemblea: un edificio di 4 livelli (piano terra + 3 piani) con spesa di sostituzione funi e argano pari a 4.800,00 € e 5 unità immobiliari servite dal vano scala, di cui due collocate entrambe al secondo piano ma con metratura diversa:

• Interno 1 (Piano Terra, coeff. 0) — 160 millesimi;
• Interno 2 (Primo Piano, coeff. 1) — 200 millesimi;
• Interno 3 (Secondo Piano, coeff. 2) — 180 millesimi;
• Interno 4 (Secondo Piano, coeff. 2) — 220 millesimi;
• Interno 5 (Terzo Piano / Attico, coeff. 3) — 240 millesimi.

Passo 1 — Metà per valore millesimale (2.400,00 € su 1.000 millesimi): ogni millesimo vale 2,40 €. L’Interno 1 al piano terra paga 384,00 € (160 × 2,40 €), l’Interno 2 paga 480,00 €, l’Interno 3 paga 432,00 €, l’Interno 4 paga 528,00 € e l’Interno 5 paga 576,00 €.

Passo 2 — Metà per altezza di piano (2.400,00 €): secondo il secondo comma dell’art. 1124 c.c., la quota attribuita a ciascun piano (coefficienti: 0 + 1 + 2 + 3 = 6) va poi ripartita tra i proprietari di quel piano in proporzione ai loro millesimi. Quando nel calcolatore inserisci il piano per ciascuna unità, la somma dei coefficienti delle unità incluse (0 + 1 + 2 + 2 + 3 = 8 nel criterio per singola unità, oppure per piano) determina l’incidenza dell’altezza. Nel caso di un’unità per piano su 5 piani (200 millesimi ciascuna, spesa 1.500 €), la metà millesimale è 750 € ÷ 5 = 150 € a testa, mentre la metà altezza (somma piani 1+2+3+4+5 = 15) attribuisce 50 € al 1° piano, 100 € al 2°, 150 € al 3°, 200 € al 4° e 250 € al 5° piano, per totali finali di 200, 250, 300, 350 e 400 €.

Piano terra, negozi fronte strada, seminterrati e mansarde

Tre situazioni particolari meritano attenzione prima di approvare il consuntivo:

• Appartamenti al piano terra con accesso dall’androne: partecipano sempre alla prima metà (millesimi di proprietà), anche se non prendono mai l’ascensore, perché l’impianto è parte comune e serve anche per raggiungere eventuale lastrico, soffitte o locali tecnici; hanno invece coefficiente 0 sulla metà d’altezza.
• Negozi con vetrina e ingresso esclusivo dalla pubblica via: se il locale commerciale non ha alcun accesso all’androne né alle scale dove corre l’ascensore, non trae utilità potenziale dall’impianto (art. 1123 co. 3 c.c., condominio parziale). In questo caso va tolta la spunta «inclusa» nel calcolatore e la spesa si divide tra i soli millesimi delle unità servite.
• Box e cantine al piano interrato serviti dall’ascensore: se la cabina scende al piano −1, quel livello è servito dall’impianto e conta con distanza 1 dal piano d’accesso a livello strada.

Manutenzione ordinaria, sostituzione o installazione ex novo: cosa cambia

L’art. 1124 c.c. copre sia la manutenzione ordinaria (canone ditta, pulizia fossa, forza motrice) sia la ricostruzione o sostituzione integrale di un ascensore già esistente. Diverso è il caso dell’installazione ex novo di un ascensore in un palazzo che ne era privo: giuridicamente è un’innovazione (art. 1120 c.c.) o un intervento di abbattimento delle barriere architettoniche (L. 13/1989) e si ripartisce al 100% per millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.) tra i condomini che hanno deliberato l’opera, con facoltà per i dissenzienti di non partecipare salvo subentrare in seguito versando la quota rivalutata (art. 1121 co. 3 c.c.). Nel calcolatore puoi passare da un regime all’altro con il selettore «Tipo di intervento». Inoltre, se l’unità è affittata, ricorda che canone ordinario e forza motrice spettano al conduttore mentre adeguamenti normativi e sostituzione spettano al locatore: puoi verificare ogni voce nella tabella proprietario/inquilino.