Artt. 68–69 disp. att. c.c. · Circolare LL.PP. 12480/1966
Tabelle millesimali: come si calcolano, coefficienti e revisione
A cura di Federico Caruso.
Due appartamenti con gli stessi metri quadri non hanno quasi mai gli stessi millesimi: la tabella millesimale non misura la sola superficie calpestabile, ma la trasforma in superficie virtuale applicando i coefficienti correttivi di piano, esposizione, luminosità e destinazione. Qui vedi la formula esatta, i coefficienti della Circolare Ministeriale n. 12480/1966, un esempio numerico completo su 1.000 millesimi e quando la legge consente di revisionare una tabella sbagliata. Se hai già i millesimi e devi dividere una fattura, apri direttamente il calcolatore del riparto a millesimi.
La regola dell’art. 68 disp. att. c.c.: cosa entra nel calcolo e cosa è vietato
L’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in un’apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Lo stesso articolo fissa un divieto netto: nell’accertamento dei valori non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità.
Tradotto in pratica: se un condomino ristruttura l’appartamento con finiture di pregio o parquet di lusso, i suoi millesimi non salgono di un centesimo; viceversa, un appartamento lasciato fatiscente non ottiene alcuna riduzione. Contano solo le caratteristiche strutturali e posizionali dell’unità (superficie, destinazione d’uso dei vani, piano, affaccio, orientamento solare).
I coefficienti correttivi (Circolare Min. LL.PP. n. 12480/1966 e n. 2945/1993)
Per passare dalla superficie reale netta (in mq) alla superficie virtuale (o volume virtuale, se i piani hanno altezze diverse), il tecnico rileva stanza per stanza più gli accessori (balconi, terrazze, cantine, giardini, box) e moltiplica i mq per cinque famiglie di coefficienti:
| Coefficiente | Valori tipici | Come incide sul valore |
|---|---|---|
| 1. Destinazione / Accessori | Abitazione: 1,00 · Balconi aperti: 0,25–0,30 · Verande chiuse: 0,50–0,60 · Cantine/Soffitte: 0,20–0,45 · Giardino esclusivo: 0,10–0,15 · Box auto: 0,50–0,80 | Riduce il peso dei locali accessori rispetto ai vani abitabili principali |
| 2. Piano (con ascensore) | Piano terra: 0,85–0,90 · 1° piano: 0,95 · 2° piano: 0,98 · 3° e superiori: 1,00 · Attico panoramico: 1,05 | Premia i piani alti più silenziosi e luminosi; nei palazzi senza ascensore la curva s’inverte dal 3° piano in su |
| 3. Orientamento (esposizione) | Sud / Sud-Est / Sud-Ovest: 1,00 · Est / Ovest: 0,95 · Nord: 0,90 · Vani ciechi interni: 0,80 | Tiene conto dell’insolazione naturale e del fabbisogno termico |
| 4. Prospetto (affaccio) | Su giardino o via principale: 1,00 · Su via secondaria: 0,95 · Su cortile interno: 0,90 · Su chiostrina/cavedio: 0,80–0,85 | Pesa la qualità della veduta, l’ariosità e la riservatezza del vano |
| 5. Luminosità ($K = S_{\text{finestra}} / S_{\text{pavimento}}$) | Rapporto ≥ 1/6: 1,00 · Tra 1/7 e 1/10: 0,94–0,96 · Vano senza finestra diretta: 0,80–0,90 | Misura la superficie finestrata rispetto al pavimento della stanza |
Il prodotto di questi coefficienti dà il coefficiente globale della stanza o dell’unità. Moltiplicando la superficie reale per il coefficiente globale si ottiene la superficie virtuale. Infine, si sommano le superfici virtuali di tutte le unità del fabbricato e si rapporta ciascuna a 1.000 con la formula: Millesimi unità = (Superficie virtuale unità ÷ Totale superfici virtuali condominio) × 1.000.
Esempio numerico svolto: come nasce una tabella a 1.000 millesimi
Immaginiamo una palazzina composta da 3 appartamenti di 100 mq netti ciascuno ma collocati a piani diversi e con pertinenze differenti, più un box auto autonomo da 25 mq:
- Appartamento A (Piano Terra, affaccio cortile, senza balconi): 100 mq × coeff. globale 0,81 (piano 0,90 × prospetto 0,90) = 81,00 mq virtuali;
- Appartamento B (Primo Piano, affaccio strada + balcone da 16 mq): 100 mq × coeff. 0,95 = 95,00 mq virtuali, più balcone (16 mq × 0,25 × 0,95 = 3,80 mq virtuali) = 98,80 mq virtuali;
- Appartamento C (Secondo Piano / Attico, Sud + terrazza a livello da 40 mq): 100 mq × coeff. 1,05 = 105,00 mq virtuali, più terrazza (40 mq × 0,30 × 1,05 = 12,60 mq virtuali) = 117,60 mq virtuali;
- Box auto D (25 mq al piano terra): 25 mq × coeff. destinazione 0,60 × coeff. piano 0,85 = 12,75 mq virtuali.
Passo 1 — Somma delle superfici virtuali dell’intero edificio: 81,00 + 98,80 + 117,60 + 12,75 = 310,15 mq virtuali complessivi.
Passo 2 — Conversione a 1.000 millesimi (Tabella A):
- Appartamento A: (81,00 ÷ 310,15) × 1.000 = 261,16 millesimi;
- Appartamento B: (98,80 ÷ 310,15) × 1.000 = 318,56 millesimi;
- Appartamento C: (117,60 ÷ 310,15) × 1.000 = 379,17 millesimi;
- Box auto D: (12,75 ÷ 310,15) × 1.000 = 41,11 millesimi.
Verifica: 261,16 + 318,56 + 379,17 + 41,11 = 1.000,00 millesimi. Nota come tre appartamenti identici da 100 mq calpestabili abbiano ricevuto 261, 319 e 379 millesimi: in una spesa generale da 10.000 € (calcolabile con il tool dell’art. 1123 c.c.), l’attico C pagherà 3.791,70 € contro i 2.611,60 € del piano terra A.
Tabella A, Tabella Scale/Ascensore e Lastrico Solare: quante tabelle servono?
Un condominio completo non usa una sola tabella:
- Tabella A (proprietà generale, art. 1123 co. 1 c.c.): comprende tutte le unità immobiliari dello stabile e serve per le spese generali e strutturali;
- Tabella Scale e Ascensore (art. 1124 c.c.): combina per metà i millesimi di proprietà e per metà l’altezza di piano dal suolo. Puoi generare direttamente il prospetto senza bisogno di una tabella precalcolata usando il calcolatore spese ascensore e scale;
- Riparto Lastrico Solare a uso esclusivo (art. 1126 c.c.): isola 1/3 della spesa sull’utilizzatore esclusivo e riproporziona i 2/3 sui soli millesimi delle unità comprese nella proiezione verticale coperta dal lastrico, come fa in automatico il calcolatore 1/3 – 2/3 del lastrico solare.
Quando e con quale maggioranza si revisionano le tabelle (art. 69 disp. att. c.c.)
Dopo la storica sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 18477/2010 e la riforma del condominio (L. 220/2012), per approvare o modificare tabelle millesimali conformi ai criteri di legge basta la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi (art. 1136 co. 2 c.c.). L’unanimità (1.000 millesimi) è richiesta soltanto quando si vuole adottare una tabella «contrattuale» che deroga espressamente alla proporzionalità di legge (ad esempio esonerando per sempre un condomino dalle spese).
Inoltre, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., la revisione può essere chiesta anche nell’interesse di un solo condomino (con quella stessa maggioranza di 500 millesimi, o in mancanza tramite ricorso al giudice) in due casi tassativi:
- Errore obiettivamente verificabile: errori materiali di misurazione delle superfici, scambio di planimetrie o mancato conteggio di un piano o di un locale;
- Mutamento delle condizioni per più di un quinto (20%): quando per sopraelevazione, ampliamento, chiusura di verande o trasformazione di una soffitta/cantina in appartamento abitabile è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare. In questo secondo caso il costo del tecnico che redige la nuova tabella è interamente a carico di chi ha dato luogo alla variazione.
Se invece l’unità è affittata e vuoi sapere come si dividono le singole voci del consuntivo tra locatore e conduttore, consulta la tabella di ripartizione proprietario/inquilino.
Domande frequenti
Come si calcolano i millesimi di un appartamento?
Si misura la superficie netta di ogni vano, la si moltiplica per i coefficienti correttivi (destinazione, piano, orientamento, luminosità, prospetto) ottenendo la superficie virtuale, e infine si applica la proporzione a 1.000: millesimi unità = (superficie virtuale unità ÷ somma superfici virtuali dell’edificio) × 1.000.
Le migliorie interne o lo stato di manutenzione aumentano i millesimi?
No: l’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile vieta espressamente di considerare il canone locatizio, i miglioramenti e lo stato di manutenzione di ciascuna unità. Conta solo il valore intrinseco strutturale e posizionale dell’immobile.
Quale maggioranza serve per approvare o modificare le tabelle millesimali?
Per approvare o revisionare tabelle che si limitano a fotografare i criteri di legge basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi (art. 1136 co. 2 c.c., Cass. SS.UU. 18477/2010). L’unanimità (1.000/1.000) serve solo per tabelle contrattuali che derogano volontariamente ai criteri legali.
Quando si può imporre la revisione dei millesimi ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.?
In due casi: quando risulta che i valori sono conseguenza di un errore obiettivamente verificabile, oppure quando per sopraelevazione, incremento di superfici o recupero abitativo di sottotetti/cantine è alterato per più di un quinto (20%) il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare.