Ripartizione spese condominiali a millesimi

Come funziona il riparto millesimale (art. 1123 c.c.)

L’articolo 1123 del codice civile fissa la regola cardine della contabilità condominiale: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Questo valore è espresso dalla tabella A (millesimi di proprietà generale) allegata al regolamento di condominio.

La formula matematica è: quota unità = spesa totale × millesimi unità ÷ somma dei millesimi partecipanti. Quando partecipano tutte le unità dello stabile, il denominatore è 1.000; quando la spesa riguarda solo una parte dell’edificio (condominio parziale, art. 1123 co. 3 c.c.), il denominatore diventa la somma effettiva dei millesimi delle sole unità servite. Il calcolatore arrotonda ogni singola quota al centesimo con il metodo dei maggiori resti: così la somma delle righe coincide sempre al centesimo con la fattura da pagare, evitando gli squadri di 1 o 2 centesimi che bloccano l’approvazione del rendiconto.

Due esempi numerici svolti passo per passo

Caso 1 — Riparto su intero condominio (1.000 millesimi): supponiamo di dover ripartire il rifacimento del cancello carraio e della recinzione comune per una fattura complessiva di 3.650,00 € (IVA inclusa) tra 4 proprietari:

• Appartamento A (185 millesimi): 3.650,00 × 185 ÷ 1.000 = 675,25 €;
• Appartamento B (240 millesimi): 3.650,00 × 240 ÷ 1.000 = 876,00 €;
• Appartamento C (265 millesimi): 3.650,00 × 265 ÷ 1.000 = 967,25 €;
• Appartamento D (310 millesimi): 3.650,00 × 310 ÷ 1.000 = 1.131,50 €.

Verifica totale: 675,25 + 876,00 + 967,25 + 1.131,50 = 3.650,00 €. Con 100,01 € su tre unità uguali (333, 333 e 334 millesimi) il centesimo indivisibile viene assegnato alla riga con il resto decimale più alto, senza mai perdersi per strada.

Caso 2 — Condominio parziale (somma inferiore a 1.000 millesimi): un edificio ha due scale (Scala A da 580 millesimi complessivi e Scala B da 420 millesimi). Si rompe l’autoclave che alimenta esclusivamente la Scala B per una spesa di 1.260,00 €. Un condomino della Scala B che possiede 105 millesimi generali non paga il 10,5% della fattura, ma 105 ÷ 420 = 25% della spesa, cioè 315,00 €. Nel calcolatore ti basta deselezionare le unità della Scala A (o inserire solo quelle della Scala B): il denominatore si ricalcola in automatico su 420.

Quali spese vanno a millesimi di proprietà (Tabella A) e quali no

Si ripartiscono con la Tabella A tutte le spese che riguardano la struttura e la gestione generale del fabbricato:

• Amministrazione e tutele: compenso dell’amministratore, polizza globale fabbricati, spese postali e tenuta conto corrente condominiale;
• Involucro edilizio e strutture: manutenzione e rifacimento del tetto comune, facciate, cappotto termico, grondaie, pluviali, cortile, fondazioni e muri maestri;
• Impianti comuni generali: illuminazione androne e giardino, videocitofono principale, antenna centralizzata (per le parti comuni), fognatura fino all’allaccio stradale.

Attenzione invece alle eccezioni previste dagli articoli successivi del codice civile: la manutenzione di scale e ascensore segue l’art. 1124 c.c. (50% millesimi + 50% altezza di piano), mentre quando la copertura dell’edificio è una terrazza o lastrico solare a uso esclusivo vale l’art. 1126 c.c. (1/3 all’utilizzatore esclusivo e 2/3 ai condomini coperti dalla verticale). Se vuoi capire come il tecnico calcola i millesimi di ogni appartamento dai metri quadri reali e quando si può chiedere la revisione della tabella, leggi come si calcolano le tabelle millesimali. Infine, nei rapporti di locazione, per sapere se la singola voce spetta al locatore o al conduttore consulta la tabella proprietario/inquilino.